房地产视角下的国家级新区发展：产城融合成为趋势

2015年6月27日，国务院月国家发改委表示同意成立南京江北新区，自此，南京江北新区建设下降为国家战略，沦为中国第13个国家级新区。2010年以来，国家级新区获批时间有减缓趋势。

通过国家级新区中心城市城市群经济带的起到机制，使新区自身发展与周边城市交相辉映。1.我国有数13个国家级新区，与中心城市、城市群、经济带联合起到，协同发展图：13个国家级新区产于示意图图：13个国家级新区获批时间、定位目标概况国家级新区其实质皆享有副省级管理自主权，截至2015年8月，中国国家级新区总数已超过13个。2010年以来，国家级新区获批时间有减缓趋势。国家级新区仍然是政策洼地，产城融合沦为发展趋势。

2.实践中案例：新区挤满产业、完备城市设施建设、更有人口，增进房地产业市场需求与发展国家级新区通过发展产业、完备基础设施，使区域交通更加便利、设施更加完备、经济更加兴旺、环境更加幸福。产业发展、城市设施完备、人口挤满，可以带给房地产业的市场需求与发展。我们以三个新区房地产市场发展作为案例：浦东新区作为最先正式成立的国家级新区，已几经24年，产业融合度较高，房地产市场发展趋势如何？青岛西海岸新区以海洋经济发展为主题，突显海洋特色、优势引人注目，其房地产市场展现出如何？南京江北新区作为截至目前近期国家发改委的国家级新区，6月取得国家发改委，7月，南京市商品住宅销售面积创2010年1月以来新纪录；新区的国家发改委推高了房地产成交价，其产业发展、房地产市场趋势南北何方？通过三个特点有所不同的新区房地产市场案例分析，说明了出有新区发展与房地产市场的内在逻辑与趋势。(1)上海浦东新区产城融合度低，土地日益匮乏，商品住宅市场快速增长有限浦东新区是中国第一个国家级新区，现是上海市人口最多、仅次于的行政区（2009年，原南汇区划归浦东新区），经济增长速度低于上海市及全国，以三产居多。

新的浦东区域面积1210平方公里，占到全市五分之一左右。以三大中心为亮点，新区自主创新能力强劲，产城融合度低图：浦东新区产业特征与亮点图：浦东新区内的重点区域浦东新区作为第一个国家级新区，几经24年，产业发展及城市建设皆发展到一定水平。

产业方面，上海建设国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心的核心要素都挤满于此；早已沦为内地总部最集中于、辐射面最甚广、服务能力最弱的区域之一，自主创新能力强劲；截至2013年，浦东已核心区了214家跨国公司地区总部；新区文化创意企业已多达6000家；城市建设方面，环绕四网（对外交通网、区域交通网、越江交通网、轨道交通网）和三港（国际航空港、深水港、信息港）大大增大城市基础设施建设力度，构筑起了现代化新城区的框架，很大提高了投资环境和城区面貌。浦东新区早已沦为推展上海经济社会发展的引擎，城市面貌日新月异，一个外向型、多功能、现代化新城区早已构成。随着新区发展渐趋完备，土地日益匮乏，商品住宅市场快速增长有限2011年以来，浦东新区以商品住宅成交价居多，成交量虽在全上海市占比超强两成，但土地日益匮乏，商品住宅市场快速增长受到限制。

2011年以来，上海浦东新区各年度商品住宅销售面积占到全部商品房销售比重皆超强75%，成交量在上海市占比皆超强20%。新区产业发展、城市设施建设不断完善并趋向于成熟期，而城市土地日益匮乏，商品住宅市场快速增长空间将受到限制。2014年，浦东新区商品房销售面积同比增加16%，降幅比上海市高达3个百分点，2015年以来，成交价转好，1-7月新区销售面积总计344万平米，同比快速增长40%，增幅也较上海市较低4个百分点。

(2)青岛西海岸新区突显海洋特色，住宅及招商市场短期面对不足风险图：国家青岛西海岸新区地图青岛西海岸新区坐落于京津冀都市圈和长江三角洲地区紧密联系的中间地带，是沿黄河流域主要上岸地下通道和亚欧大陆桥东部最重要端点。青岛西海岸新区还包括青岛市黄岛区全部行政区域，其中陆域面积大约2096平方公里、海域面积大约5000平方公里。

海洋特色产业引人注目，具备五大优势图：青岛西海岸新区六大支柱产业、六大特色产业、十大新兴产业一览图：国家彰显青岛西海岸新区的愿景和拒绝青岛西海岸新区，集五大优势（区位条件优势、海洋科技优势、港口航运优势、产业基础优势以及政策环境优势）于一身，早已构成了六大支柱产业、六大特色产业以及十大新兴产业，突显海洋特色。可行性构成了以信息科技、旅游渡假、金融保险、港口物流、总部经济等产业为承托的现代服务业产业体系。2014年常住人口居于青岛市各区市之首，但宅地供应不足，商品住宅库存低企，出有清周期近两年来仍然多达20个月2014年末，青岛西海岸新区（黄岛区）常住人口居于青岛市各区市之首。

2014年末，居住于青岛市半年以上的常住人口为904.62万人，全市人口总规模首次突破900万，其中，青岛市黄岛区常住人口最多，为146.52万人，占到全市比重为16.2%。图：2010年1月至今青岛西海岸新区商品住宅可售面积及出清周期走势青岛西海岸新区人口优势显著，自2010年以来该区商品住宅销售占到全市比重仅有为一成左右，各类土地成交价结构更为合理，随着新区的发展，未来房地产市场仍有较小发展空间。但从短期来看，住宅用地供应不足；2013年5月至今，商品住宅出有清周期持续超强20个月，不存在不足风险；低企的库存致商品住宅销售价格自2014年9月以来倒数同比暴跌，至2015年6月，青岛西海岸新区商品住宅价格为8386元/平米，同环比分别暴跌5.7%、1.5%。

该区商业、写字楼出有清周期自2014年1月以来维持高位运营，不足情况较商品住宅更为严重，不应留意库存去化风险。(3)南京江北新区近期国家发改委，商品住宅市场发展较好，招商市场不足江北新区坐落于南京市长江以北，总体规划范围还包括浦口区、六合区及栖霞区八卦洲街道，处在东部繁盛地区与中西部地区的交汇处，是华东面向内陆腹地的战略支点，总面积大约2451平方千米，占到全市的37%。

截至2014年，江北新区共计人口大约170万。特别强调产城融合，发展蓝图清晰明确图：南京江北新区一带六区三走廊示意图发展蓝图清晰明确。

7月20日，国家发改委网站公布了《关于印发南京江北新区总体方案的通报》，该方案用一系列数据为其勾画了蓝图，将可行性竣工长江经济带上环境优美、宜居宜业、具备较强国际影响力的现代化新区。该方案划界了总体线路图，六大产业园区各有侧重点，三条生态廊道和诸多湿地湖泊和森林被列为了维护名单，并认为江北新区的发展无法是房地产一头热，必需要有强有力的产业承托。

新区国家发改委造就商品住宅销量激增，住宅市场发展较好，招商市场仍面对不足压力图：2014年1月至今南京市江北新区商品住宅销售面积、销售价格及其同比增长速度2015年6月，国家级新区国家发改委通过，南京商品住宅销量激增；7月商品住宅销售面积创2010年1月以来新纪录，江北新区所下辖浦口、六合、栖霞三区住宅销售面积同比大幅度快速增长2.6倍。从2012年以来，南京市商品住宅销售在商品房各物业销售结构中占比超强九成，南京市商品住宅供需合理，出有清周期在全国各城市中正处于较低水平，库存去化情况较好，江北新区辖的浦口、六合、栖霞三区域在南京市占比超强四成，商品住宅市场发展与南京市交相辉映，态势较好。江北新区获批，南京市商品住宅销量激增归属于短期现象，将来来看，确实助推其保持良好发展的仍将是产业发展、城市建设及经济发展。

南京市招商市场不足，新区的正式成立将推展区域产业发展、设施完备，造就城市发展，从而带给适当商业、产业地产市场需求，对不足的招商用房起着消化起到。同时，政府应该掌控供地结构，开发商也不应做到产品类型，强化自身产品特色、防止同质化。

3.国家级新区成熟期发展之路尚远一个国家级新区的成熟期，最少必须20年时间，而国外的规划则做了50年乃至百年。2009年以来获批的国家级新区，建设设施和产城融合预想超过理想水平，发展不存在一些问题，如：一些新区发展较依赖土地财政，产城融合度不高等。政府：找准自身特色，以产城融合为目标前进国家级新区建设对于政府而言，国家级新区的发展要创建在自身区域经济、特色产业的基础之上，使产业先行，以产城融合为目标前进国家级新区建设。通过投放资金、高端规划、科学招商，核心区高端要素，构建工业化与城市化的较慢前进，从而造就房地产开发，而无法全然倚赖房地产经济，尽量避免空城、鬼城现象。

企业：全面分析市场，依据有所不同市场情况自由选择适合的投资区域与产品对于房地产企业而言，不应防止盲目扎堆入新城、大量圈地做投资的误区，在投资的产品类型上要做足分析。在同类产品规划时，也不应做足自身特色，防止同质化。

转入新区，不应充份分析其房地产市场特点、市场发展前景及周边城市环境。

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